2026年上半年工业厂房租赁市场观察：空置率攀升倒逼业主以价换量，企业迎来议价窗口期

2026年上半年，中国工业厂房租赁市场呈现出明显的买方市场特征。受前期集中建设的新增供应持续入市，以及部分制造业企业外迁、退租等因素叠加影响，主要工业城市的厂房空置率攀升至近年来高位，租金水平持续承压。

空置率攀升，市场供需逆转

根据多家国际地产咨询机构的数据，2026年一季度至二季度，上海、苏州、深圳、东莞等制造业核心城市的产业园区空置率普遍上升。上海产业园区在空置率持续攀升至历史高位、新增供应加快入市的双重影响下，租金继续承压下行。

从供给端看，2023-2025年期间开工的大量工业厂房项目在2026年集中交付入市，新增供给量远超同期企业扩张需求。从需求端看，部分劳动密集型产业向中西部及东南亚转移，导致退租和外迁案例增多。

租金惯例被打破

以前租厂房有个约定俗成的规矩，那就是每年递增3到8个百分点。一位在珠三角经营厂房租赁业务多年的业主表示，这种累加涨租现在行不通了。不但不涨租，为了留住老客户，不少业主还主动降价或延长免租期。

在上海、苏州等长三角核心城市，部分产业园区的租金报价较2024年高峰期下调了10%-15%。深圳、东莞等珠三角城市的厂房租金虽然相对坚挺，但涨租空间已被压缩，新签租约中租金不变甚至首年优惠已成为常态。

企业选址策略建议

对于正在寻找厂房的企业而言，当前市场环境提供了较好的议价空间：

把握窗口期：在新增供应集中入市的区域，企业可以争取更长的免租期、更优惠的租金价格，以及更灵活的租约条款。部分园区为快速去化，甚至提供前三个月免租装修期全免等优惠政策。

关注新兴园区：新入市园区为吸引首批入驻企业，往往会给出种子租户特殊政策，包括租金折扣、物业费减免、配套优先使用等。

考虑中长期租约：当前租金处于相对低位，企业如果看好自身发展前景，可以考虑签订3-5年的中长期租约，锁定当前价格，避免未来租金反弹带来的成本上升。

结构性分化明显

值得注意的是，工业厂房市场并非全面低迷，而是呈现明显的结构性分化：

高端制造厂房供不应求：配备智能物流、高标荷载、双回路供电的高端厂房仍然供不应求，租金保持稳定。特别是适合电子信息、生物医药、新能源汽车配套等行业的GMP标准厂房，空置率极低。

传统厂房过剩加剧：老旧、层高不足、荷载偏低、配套不完善的传统厂房，面临较大的空置压力。部分业主已经开始改造升级，或转型为仓储物流用途。

区域差异扩大：一线城市和强二线城市的核心产业园区表现明显优于远郊和三四线城市。大湾区、长三角的核心工业地带，即使在市场调整期，依然保持了较高的入驻率。

下半年展望

展望2026年下半年，随着十五五规划项目陆续落地，以及制造业投资回暖，工业厂房租赁市场有望逐步企稳。但对于企业而言，当前仍是较为有利的选址和议价窗口期，建议有扩产计划的企业积极考察市场，争取合理租赁条件。